紆余曲折ありアパート2棟の維持管理意欲が減退してしまいました

茨城県常陸大宮市のアパート2棟です。工業団地の近くに有ります。一棟（以下A棟）は2LDK 6部屋。一棟（以下B棟）は3LDK 4部屋です。風呂は全室追い焚き機能付きです。駐車場は併せて15台程度は確保可能と思います。A棟は2022年頃に外壁と屋根の塗り替えをしました。A棟B棟ともに、部屋はそれなりに綺麗にしてあると思います。 基本的な賃料はA棟2LDKは3.9万円、B棟は4万円です。全室家賃を値下げして3万円で賃貸すると仮定して、満室時想定賃料は360万円で、表面利回りは55％です。現在の利回りは12.7％です（A棟1室3.9万円、B棟2室1万円+2万円）。B棟の202号室は、元の持ち主の親戚の方が住んでいます。この方の親戚が近隣の大地主であり、アパートの駐車場の一部私道側(4～5台程度)を、元所有者と同様に無料で貸してもらっている形になっています。202号室は、駐車場の賃借料を暗黙に相殺していもらっていると考えて、特別に月1万円で貸しています。 この大地主さんの大きな土地をいくつかに分筆して、近隣の住宅及びアパート及び私道になった経緯が有ります。B棟の101号室は202号室のご子息（以下C氏）が、アームレスリングのトレーニングをする為に貸して欲しいとの事で、部屋のリフォームをしなくて良いという条件で月2万円で貸しました。この方は、アームレスリング全国大会優勝者との事で、またトレーニングを開始するのだとの事です。実はC氏とは、今までなかなか上手くやっていけない状態でした。このアパートへ私の足が向かない理由の一つがC氏と顔を合わせるのが嫌だった事もあります。この方とは一時はかなり険悪な状態になりました（「土地も持っていないくせに（偉そうにするな）」とお叱りを受けた事も有ります）。しかし先日、お母さまに説明したのと同じように、土地の図面を見せて、アパートに関連する土地の境界を示したら、態度がガラリとかわりました。アパートの駐車場は全て自分達の土地(13台程度)、アパートの浄化槽の部分も自分達の土地だと勘違いしていて、自分達の土地を私(アパート所有者)が好き勝手に使っていると勘違いしていたようです。亡くなったお父様が、そのように誤った説明をしていたようです。 そういう非友好的な状態でしたので、無償で借りている部分の駐車場がもしも借りられなくなっても良いようにと、A棟とB棟との間に砕石をいれて、駐車可能な状態にしてあります。第三者の土地に、202号室住人の(不動)車が停めてあるのですが、その車は私が2万円で購入して処分する事に約束して有ります(なかなか印鑑証明書を取得してくれなくて、遅れています)。 某不動産会社の紹介で、2025年2月に1,100万円で売買契約を交わしたのですが、銀行から〇〇の書類を求められている、賃貸借契約書は、更新書類ではなく初期の契約書が求められている、等々の理由で6カ月間もひっぱられました。確認したら、全額の融資をしてもらう予定だとの事。「そりゃあ、むりでしょ」と思いました。仲介人は、別のアパートの売買を仲介してくれたので信頼していましが、裏切られた気持ちです。 アパートに対する銀行の負債が無くなってから、維持管理の意欲が減退してしまった事と、前述したアパート住人との関係で維持管理が疎かになり空き室も増えてしまいました（しっかり管理をしていた10年ぐらい前までは常に9割程度は埋まっていました）。直ぐに所有者が変わるという前提で、浄化槽の点検契約の再契約等も中止していまっていましたが、少し前に再契約をしました。 少し前に入っていただいていたスリランカ人（仲介会社が売買契約の件を話した）の方は「ここは管理を良くすればもっと入るので、1,000万円程度で購入したい」と言われましたが、1100万円の売買契約が有る時だったので曖昧な返事をしておりました。そうこうしている間にその方は、仕事の都合だとの事で東京へ帰ってしまったので、その話は無くなってしまいました。残念です。 （注意） 主要道につながる私道部分の土地から、本アパートを含む複数の土地が分筆されています。民法第213条により私道に関しては無料の通行権が有ると思います。また、私道の持ち主は、快く通行を文書で許可してくれています。「民法第213条　分割によって公道に通じない土地が生じたときは、その土地の所有者は、公道に至るため、他の分割者の所有地のみを通行することができる。この場合においては、償金を支払うことを要しない」。 また、本アパートの土地は、裏手で公道にも面しています。そういった理由で再建築に問題が有るとは聞いておりません。

固定資産税　課税評価額： 宅地　 293.2万円　+　107.8万円　+ 　 山林　30.0 万円　＝ 431万円 建物　755.6万円　+　266.9万円　＝　1,022 万円 （合計）　約1,453 万円　 固定資産税　155,473 円 ※現状有姿、および公簿売買でのお取引きとなります。

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