不動産を直接売り買いする人たちの掲示板「家いちば」

悩み相談コーナー

売買
農地
162
1
Q)
農地の売却について
A)
まず、念のため、市町村役所の「農業委員会」に問合せを行い、その土地が農地法の「農地」に該当するかご確認ください。農地となれば、相続以外の売買等での所有権移転に制限がかかります。すなわち、農地法に基づく許可申請が必要となります。ただし、状況によって、「非農地証明」が出され、農地でなくす方法があったり、比較的許可申請の要件が緩い場合もあり、これらについてまず、農業委員会とご相談ください。 そして、売買を予定している農地における農地法の対応は基本的には買主様次第となります。許可が下りそうな買主様を探して、連名で手続きすることが必要です。農地法の3条または5条とするか(できるか)も買主様次第となります。 最終的には所有者と買主様の両者で手続きを行う必要がありますので、予め売却する場合に必要な手続きなども確認しておかれると話がスムーズです。農業委員会に限らず、役所の見解や判断は市町村ごとに微妙に違うものですので、少し手間ではありますが、早い段階で直接確認をしておくと余計なトラブルも未然に防げると思います。
リノベ
DIY
129
1
Q)
リフォームのご相談
A)
リフォームやリノベーションの相談も可能ですがまずはリフォーム屋さんに相談してもらった方が良いかと思います。そこで判断に迷ったり、納得ができない場合には家いちばへの相談もご検討いただくと良いかと思います。今後のライフプランや想定費用に応じてリフォームの内容を検討することが重要だと思いますが、「リフォーム」という選択肢だけではなく「住み替え」や「建て替え」の選択肢もあるかもしれません。「どの工事を」「いつ」「誰にお願いする」事が最適かを根拠を元に考えることが大切です。過去のコンサル事例では、建て替えか住み替えで迷っていたお客様に、リフォームのご提案を行った事例もあります。 過去のリフォームおよびリノベーションのご提案の事例も宜しければご覧ください。 https://ieichiba.com/case/373 https://ieichiba.com/case/374 ※コンサルティング可能な地域、費用については要相談となります
活用
リノベ
138
1
Q)
リノベーション費用はどれくらいを想定すれば良いのでしょうか
A)
リフォームに関しては、他のリフォーム屋さんでも無料でお見積りまでしてくれる会社さんもあるかと思います。今回の場合「車いすも想定したバリアフリー」対応とのことですが、車椅子の想定を考えると、トイレ、廊下の通路幅の拡張、手すり対応、お風呂(ユニットバス)の交換の他、車椅子リフターなど、工事項目を想定していくとそれなりの費用が想定されます。数十年先で、それらを必要としなくなった際に、そのお家をどのように使うかによって工事範囲を考えてみることも良いかもしれません。例えば、「住み続ける」「売る」「貸す」「建て替える」「リノベーション」する、またはこのいずれでもない可能性。(売却する際にバリアフリーの仕様がかえって売りにくさに繋がることもあるかもしれません)それらを想定すると、現時点でリフォームを行うことが最適でしょうか。「現時点」だけではなく、「将来も見据えての工事」を考えてみるのはいかがでしょうか?これを機に「将来的な活用を考える」ことも良いかもしれません。お手伝いが必要でしたら、お声がけください。
田舎
移住
災害
182
3
Q)
地方移住を考えていますが、近所付き合いや防災面が気になります
A)
私も東京から地方都市への移住経験者ですが、地方や集落によって人柄や気質は大きく異なりますので、ご近所付き合いも場所によりけりかと思います。例えば、移住者が少ない・人の流入出が少ない地域ですと、もしかすると最初は閉鎖的な傾向があるかもしれませんが、馴染むととても良くしてくれたり、逆に最初から気安く接してくれて有難かったけれど、距離感が近すぎてそれがストレスになったり、自分自身、どの程度の距離感が居心地が良いのかも、実際に暮らして交流してみないとわからないものです。 家いちばの利用者さんの中にも地方移住を実践されている方が多くいらっしゃいますが、いきなり移住ではなく、セカンドハウス感覚で2拠点生活からスタートし、月に何日間か過ごしてみて、気に入ったら本拠地として引っ越し。ちょっとイメージと違ったという場合には、引っ越さずに賃貸として活用したり、再び家いちばで売却して他の物件を買い直したり、実際に試しながら安住の地を探されている方も多いようです。 ですので、Oliveさんが当初希望されていたように、完全に移住する前にお試しで2拠点生活をしてみられるのが一番間違いがない方法かと思います。 ちなみに私も最初は東京と地方都市と2拠点生活をしており、東京での仕事が一区切りついたところで地方都市に完全移住しましたが、頼りにできる友人知人が沢山できたところで完全移住したので、全く不安もなく・覚悟もいらず、移住先の皆様も私自身も自然に受け入れ合えたように感じています。 また防災面でも、ご近所さんとの会話や体感など、実際に暮らしてみることで得られる情報も多くあります。同じ地域内でも立地条件によって起こりうる災害の種類も変わってきますので、仮住まい中にどのエリアが利便性が良いか?安心して暮らせるか?リサーチをして、希望エリアを絞り込んでから改めて物件を探すのも一つの方法かと思います。 私自身も、地方暮らし当初は利便性求めて駅近くに住んでいましたが、飲み屋さんが多いエリアだったため夜間の喧騒が気になり、少し街中から離れた静かな住宅街に転居。しかし今度は地盤が低く水害の心配があることが判明し(地名に「谷」が入っていた)、最終的に地盤が良いと評判の高台の古い住宅街に転居して、3軒目にしてやっと安心して暮らせる住まいに落ち着きました。 過去の倉敷市真備町の水災害でも話題になりましたが、地名から警告を得られることもありますので、気になるワードが入っている場合は、その場所の歴史を調べてみると有益な情報に辿り着けるかもしれません。(イメージを払拭するため地名を変えているケースもあるので要注意) 水を表すワード例:川、河、池、沼、洲、浦、沢、湧、浅、深、崎、田、谷、埋など 土砂を連想させるワード例:蛇、竜、龍、荒、崩など 特に近年は、気象が変わり豪雨災害が急激に増えており、これまで起こらなかった場所でも水害や土砂災害が起こる可能性がありますので、ハザードマップだけではなく気象庁のデータベースなども参考にされると良いでしょう。 気象庁データベース https://www.jma.go.jp/jma/menu/menureport.html ※各地の過去の気象データや震度データも検索できます。
管理
売却
空き家
219
3
Q)
古民家を売りたいのですが防犯が心配です
A)
家いちばでは、なるべく物件の特定を避けるため「物件概要」の「場所」表記は町名程度までとし、詳しい住所については非公開で掲載しております。マップの表記についても、エリアがわかる程度に留めております。 また、中には「売りに出している事をご近所に知られたくない」というご要望を頂くこともあり、その場合は「外観写真を掲載しない」など、かなり柔軟に対応させて頂いております。掲載後、購入希望者さんから問合せが来たら、個別に詳しい住所をお伝えしたり、外観写真を閲覧頂いたり、という流れで問題なく売買が成立しております。 ただし、家いちばサイトから特定されることがなくても、人が住んでいない・空き家状態ということはご近所や通りすがりの方に伝わってしまうものです。空き家の管理や現地の防犯対策は、基本的に持主ご自身で行う必要がありますので、泥棒や放火犯になるべく狙われないように対策される必要があるでしょう。 例えば… ・放火の恐れのあるゴミは処分し、家のまわりを片づけておく ・ポスト口にテープを貼らないようにする ・郵便物やチラシを溜めないように気を付ける ・庭木や雑草を放置せず、手入れを行う ・通電がある場合、センサー付きの外灯や防犯カメラを設置する など また、そもそも「空き家」を「空き家」のままにしておくことは、持主さんが不安&手間が大変というだけではなく、防犯上、ご近所にとっても大きなリスクとなります。ですので、「売る」または「貸す」などのアクションを起こして、なるべく早期に「空き家状態を解消する」ことの方が、抜本的解決に繋がり、安心が得られるのではないかと思います。
活用
購入
土地
300
1
Q)
バイク20台置ける物件を探しています
A)
家いちばは、ご自身で物件を探すセルフサービス方式の不動産サイトですので、個別に物件探しをお手伝いすることは難しいのですが、希望する物件の探し方について、念のためご案内させて頂きます。 1.マイサーチの方法 物件検索=マイサーチの方法ですが、「売ります掲示板」のイエローボタン「さらに詳しく探す」を押して、希望条件を入力し設定を保存、その状態でエリアを選択すると物件の絞り込みができます。 2.新着物件から探す 毎日新しい物件が投稿されておりますので、サイトの一番下にある「新着情報」をこまめにチェックすると、いち早く新しい情報が得られます。「新着物件のお知らせメール」も配信しておりまして、受信を希望される場合は「マイページ」の「プロフィール」欄から設定できます。 また参考事例ですが、過去に家いちばに掲載されていた「ガソリンスタンド跡地」物件を購入して、趣味のバイク(数十台)の整備拠点として活用された方がいらっしゃいました。特に地方で廃墟化したガソリンスタンド跡地を見かけることがあるかと思いますが、元の用途が危険物を扱う施設で、地下にタンクが埋設されており解体費用が高額になることから、なかなか利活用が進まないという事情があります。それを逆手にとって、「安価に物件を入手し、趣味の場として最大限に活用する」という発想には、こちらも驚かされました。 以上、ご参考までに。 良い物件と出会えるよう祈っております&バイク置場にちょうど良い土地をお持ちの方がいらっしゃいましたら、ぜひ家いちばに掲載をお願い致します。
資産
歴史
290
1
Q)
1年と1日を長く過ごす方法と感じる方法
A)
お悩みをご相談頂き、ありがとうございます。感じ方は人それぞれですので、なかなか悩ましい難しいご相談ですが、いくつかアイデアをご提案いたします。 1. 楽しい活動を見つける 興味を持てる趣味を見つけることで、濃密な充実した時間を過ごすことができると思います。例えば、映画・読書・音楽・各種アクティビティなど、気づきがあったり創造性が刺激されたり、その時間を過ごす前と後で自己成長が感じられる趣味に取り組んでみてはいかがでしょう。 2. マインドフルネスを実践する マインドフルネスは心の状態、「目の前のことに集中する状態」を示す言葉です。瞑想や呼吸法など色々な方法論があるようですが、個人的には、無理に集中する時間を捻出するのではなく、コーヒーの香りや味を楽しむことに集中したり、テレビや動画など見ずにしっかり食事に向き合って味わったり、自然のなかで波の音や頬をなでる風を感じることに集中したり、「日常的に触れる出来事やその瞬間を丁寧に感じ取ること=あまり余計なことを考えないこと」がマインドフルネスと理解しています。 3. 目標を設定する 具体的な目標を設定し、それに向かって努力していると、なかなかゴールに辿り着けず時間が経つのが遅く感じられるかもしれません。あるいは少し先の楽しい予定を立てると、その日が待ち遠しく・時が過ぎるのが遅いように感じられるのではないかと思います。目標や計画を立てて、そこに向かいながら「時間の価値」を実感する方法もおすすめです。 以上、ご参考になったでしょうか?宜しければアイデアのなかから、自分に合ったやり方を試してみて頂ければと思います。そして次回は、不動産に関するご相談もお待ちしております。
中古
区分所有
リノベ
277
1
Q)
築古マンションを買うのが少し心配です
A)
新築でも中古でも、不動産には多少の当たり外れがつきもので、それを見極めるのが大事です。ただ、新築の場合は、それを供給(販売)しているデベロッパーやハウスメーカーなどの会社(基本的には大きな会社が多い)のブランド力、信用力で判断できる面があります。実際に、何か欠陥等があった場合に、たいてい対応してくれます。しかし、中古の場合はそうはいきません。中古物件の売主が基本的には個人の一般の人なので、そのような保証ができる責任能力がありません。その代わり、その分だけ価格が安くなっているものです。新築マンションのでデベロッパーの粗利益が2割程度と言われています。5000万のマンションなら、1000万くらいになります。それを「安心料」と考えて、安いと思うか高いと思うかは、人それぞれでしょう。 さて、その前提で中古、さらには「築古」をご検討とのことで、特にマンションの場合において、いくつか注意点を説明します。まずは、お金の面での考え方となります。基本的に、中古であれば、新築に比べて、同じ立地で同じ面積でも、かなり割安になっているはずです。たいてい、設備や内装が古くなっていて、修繕や更新が必要な状態です。少なくとも、その費用分くらいは新築よりも安くなっています。あとはどれくらい素材などにこだわってリノベーションをするかで、購入価格と工事費の合計が、最終的に新築の価格を越えるくらいの金額になることもあるでしょう。それは自由です。内装を全部取り払っての「スケルトンリノベーション」をやるとすれば、中古の内装の程度など無視してよいです。 問題は、住戸内部の「変えられる」部分以外の「変えられない」部分です。例えば、玄関ドアや窓サッシなどは勝手に交換はできません。そのマンションの「共有部分」だからです。当然に、住戸を囲っているコンクリートの壁や床もそのまま使うしかありません。特に天井高さ(スケルトンにするなら、上下のコンクリート面の距離)は絶対的なものです。「天井の高い空間」を求めるなら、そういうマンションを選ぶしかありません。窓サッシなどのガラス面も、リノベーション後の空間イメージに大きく影響します。そこは要チェックです。古いマンションの難点として、窓サッシの性能が低かったり、コンクリートの床壁の厚みが足りなかったり(遮音性に影響します)があります。これらは、見た目だけでは判断できず、マンションの設計図などを確認する必要があります。古いマンションの中には、その設計図すら保管されていないこともあります。 それと見落としてはいけないのが、マンション全体の「管理状況」です。マンションを買うなら、必ず毎月、「管理費」と「修繕積立金」を払うことになります。決して少なくない金額です。そのお金できちんと管理されているのか、もし現状でされていない感じがあれば、注意が必要です。清掃が行き届いているか、切れたままの電球などないか、不法駐輪などがそのままになっていないか、共用廊下を物置のように使ってる人がいないか、などです。エントランスにある「掲示板」を見てみると、管理会社がしっかりしているかどうか、その雰囲気を見ることができます。修繕積立金については、それを徴収すらしていないマンションが、築古には多いので、それも注意です。管理費会計がきちんとなされていない可能性が高いです。このように、古い建物で管理状況が著しく劣悪なマンションをしばし見受けます。一方で、しっかり管理されている「ビンテージマンション」も都心には少なくありません。最終的には、管理の良し悪しで、中古マンションの購入可否が決まると言っても過言ではありません。
売却
中古
建物
432
1
Q)
床が抜けて雨漏りしていますが、そのままの状態でも売れますか?
A)
修繕しないと住めない状態の物件であっても掲載可能ですし、そのまま売ることも問題ありません。家いちばでは、床が抜けたり雨漏れしたりしている物件も数多く掲載し、実際に成約に至っております。 また、家財道具がたくさん残っていても、買主さんが喜んで引き取って下さるケースもとても多くあります。 つまり、修繕しなくても売れる(買う人がいる)ということですが、当然、雨漏れなどがない状態のほうが売りやすい(買いやすい)のは確かです。ただし、修繕したからといって、その費用分を売買価格に上乗せできるかどうか?というところで、価格が上がれば、それはそれで売りづらくなる可能性があります。 ですので、まずは余り手をかけずに、そのまま掲載して様子を見てみて、不具合が原因で売れない(不具合を修繕すれば売れる)という感触が掴めてから修繕を検討されても良いかと思います。 あるいは、修繕は買主さんの方でやって頂くことにして、その費用分を値下げしてあげるという方法もありますし、いっそ思いっきり値下げして早々に売却するという選択肢もあります。 先にコストをかけてしまうと値下げ交渉にも応じづらくなり、解体して更地にして売却という方向にシフトチェンジすることも難しくなってしまいます。なるべく多くの選択肢を残しておいて、様子を見ながら柔軟に判断されると良いでしょう。 ただし、不具合があることを買主さんにしっかりと理解して頂く必要がありますので、その点についてなるべく丁寧に掲載文に書いておくと、誤解やトラブルが避けられます。また内見の際にも実際に見て頂き、わかる範囲でしっかり説明を行いましょう。
田舎
売却
建物
354
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Q)
不動産の売却を考えており、家いちばのサービスについて色々質問です
A)
家いちばへの掲載をご検討頂きありがとうございます。一般的な不動産仲介とは異なる部分が多々ありますので、仕組みなどを理解して掲載して頂けるとこちらも安心です。 ①郊外の不動産の取り扱いも可能ですか? →もちろん可能です。むしろ地方や田舎の物件の方が多く、通常の不動産サイトには掲載されていない(取り扱ってもらえない)物件も数多く掲載されています。そのため、地方の物件を探されている購入希望者さんも多く、家いちばではとても活発に取引されています。 ②所有者と購入希望者の連絡方法と、家いちばのサポート体制について →物件が掲載され、購入希望者さんから問合せが来た場合、まずは家いちば事務局にて内容を確認し、問題がなければ所有者さんにメッセージをお通しします。そのメッセージに対し、所有者さんが返信を返した時点で商談開始となります。 (まれに明らかに購入目的ではないお問合せが来ることがありますが、その場合は所有者さんに確認した上で家いちばからお断りの連絡を致します。) 商談中は、基本的に家いちばサイトのマイページ内のメッセージボードにてやりとりを進めて頂きます。ご自分のメールアドレスや電話番号などは明かさずに商談を進められます。 商談・交渉は当人同士で直接行って頂きますが、やりとりの内容については家いちば事務局の方でも常時確認させて頂いており、お困りの時・フォローが必要な時は、家いちばに気軽に質問・相談できます。商談の進捗に合わせて次のステップなどご連絡致しますので、その流れに沿って進めて頂ければ大丈夫です。 詳しい流れは下記URLページも併せてご確認下さい。 https://www.ieichiba.com/process ③売却時にかかる費用について →掲載時の費用は無料です。 売却時には「家いちば手数料」と「その他の諸経費」がかかります。 まず「家いちば手数料」については、媒介報酬分+システム登録基本料8万円(税別)となっており、媒介報酬分の金額は売却価格によって変わりますが、通常仲介手数料の半額となっております。 詳しい計算式は下記URLページをご確認下さい。 https://www.ieichiba.com/feature 「その他の諸経費」は一般的にかかるもので以下の通りです。 ・契約書印紙代(契約費用により金額が変わります。)  詳しくは下記「国税庁HP」にてご確認下さい。  https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7101.htm ・評価証明書取得代(物件により価格が異なりますが、だいたい数百円~数千円程度です。) ・書類郵送費用、振込手数料等 また支払いタイミングについては、システム登録基本料は商談成立後~現地調査日の前日までに支払い、媒介報酬分とその他の諸経費については物件お引渡し時までに支払い頂く形となっており、いずれも商談成立後のご請求となります。 尚、決済日以降ですが「譲渡所得税」がかかる場合があります。確定申告時に、売却額に応じてかかる費用となりますので、心づもりしておかれると良いでしょう。 詳しくは下記「国税庁HP」にてご確認下さい。 https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm
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